近日，行业资深专家 堂田吉则（Yoshinori Dota） 与 Aqua White Home 的 Tan 先生 展开深度对谈，基于一线数据分享了对未来市场走势的审慎乐观预期。

1. 租赁市场：基本面回归常态

2025年下半年的数据显示，吉隆坡及周边核心区的长期租赁需求表现出极强的韧性。

入住率：稳健维持在 90% 以上 的水平，显示出真实的居住刚需。

租金水平：平均租金已基本修复至2019年水平。对投资者而言，这意味着现金流已回归至健康且可预测的状态，为资产价值提供了坚实的基础。

在民宿（Airbnb）领域，受益于签证政策的便利，旅游人次的增加带动了利用率的提升。尽管市场供应量有所增长，但地理位置优越且管理专业的物件，依然在细分市场中保持着竞争力。

2. 资本流动：持有者结构性换手

2025年市场出现了一个值得留意的现象：受日元汇率波动影响，部分日籍投资者选择在此时点套现回流，规模较往年显著增加。这种资本回流释放了一批优质的二手房源，并迅速被市场通过健康的“换手”所消化。

与此同时，台湾买家成为了市场中不容忽视的力量。Tan 先生观察到，台湾买家的投资动机已从传统的教育移居（MM2A）转向更为多元的全球资产配置与风险对冲。马来西亚凭借其经济稳定性和相对较低的持有成本，正成为东南亚区域内一个稳健的资产避风港。

3. 2026 前瞻：多重驱动力支撑的中长期趋势

业内普遍认为，马来西亚正处于一个中长期增长周期的起点。支撑这一预期的主要动力包括：

产业集群效应：在全球供应链重新布局的背景下，大马半导体产业的扩张带动了高端人才及相关人口的持续流入，为房产市场提供了长期的支撑。

货币走势回稳：林吉特（MYR）的走强反映了国家经济基本面的改善，增强了外资对马币资产的持有信心。

供需动态平衡：吉隆坡部分核心地段的优质新房库存正在减少。在供应端受限的情况下，优质资产的稀缺性将逐步显现。

核心区域价值：2026年，Mont Kiara（满家乐） 等高净值人群聚集区预计将有新项目入市，市场表现值得持续关注。

专家建议：理性筛选，关注长期价值

堂田吉则先生建议：“在 2026 年的投资环境中，‘物件筛选’（Object Selection）比单纯的‘入场时机’更重要。” 随着低效库存的消化，投资者应将注意力集中在那些具备高流动性、实质产业支撑以及拥有成熟运营管理体系的优质资产上。